Cláusulas Abusivas em Locações Comerciais

Em 23 de Novembro de 2017 o Tribunal de Justiça de São Paulo - TJSP julgou determinado recurso de Apelação no sentido de considerar como abusiva a cláusula em contrato de locação comercial em Shopping Center, localizado na cidade de São José dos Campos. 

O contrato de locação previa multa de 10 alugueres para o lojista que saísse do centro comercial antes da data fixada em contrato, além da multa de 15 alugueres em caso de troca de sócios sem anuência da administradora.

A ação proposta, foi ajuizada visando principalmente a declaração de nulidade da referida cláusula para que fosse considerada como adimplida a obrigação de pagamento da multa pela quebra antecipada do contrato com o valor de 3 alugueis, bem como para declarar inexigível a "taxa de transferência" cobrada caso houvesse alteração no quadro da sociedade, dentre outros. 

Em primeiro grau, o juiz decidiu no sentido de considerar a multa de 10 alugueres desproporcional e por isso abusiva, ferindo os usos e costumes em contratos similares não sendo justificada pela natureza e finalidade do negócio. 

Fundamentou-se a decisão na lei 8.245/1991, art. 4º, para determinar a validade do citado artigo também para locações comerciais, de forma que a multa pela quebra antecipada do contrato deve ser paga de modo proporcional ao que já foi cumprido, reduzindo a multa contratual de 10 alugueres para o valor de 3 (valor já aceito jurisprudencialmente).

Também foi considerada abusiva, e portanto nula, a cláusula que previa multa pela alteração do quadro societário sem prévia alteração da administração do Shopping. "Assim sendo, considerando que o contrato de locação foi celebrado com a pessoa jurídica e com ela se manteve, é irrelevante a mudança o quadro societário, pois, em última análise, não houve mudança do inquilino pessoa jurídica. Por isso, ao prever que a alteração do quadro societário necessita de prévia autorização da locadora houve intromissão indevida na relação societária, o que não é dado à locadora exigir, impondo-se o reconhecimento da nulidade dessa cláusula contratual por abusividade (art. 45 da Lei nº 8.245/91)", julgou o relator Hugo Crepaldi.

Tal decisão, foi mantida em sede de recurso. Por isso, reitera-se a importância de conhecer os direito e de buscar orientação técnica, visto que muitos comerciantes pagam a multa abusiva por desconhecerem a lei.  

"A decisão é muito importante porque abre um precedente inédito nos contratos entre lojistas e shopping centers no sentido de que a taxa de transferência só é devida se a companhia mudar de CNPJ, e não por mera alteração na composição social. “Existem shoppings em que, mesmo que o lojista mude apenas 1% da cota, ele precisa avisar a administração. Se esquecer, o centro comercial pode rescindir o contrato e ainda vai cobrar multa depois”, diz, Mario Cerveira, advogado, à AASP - Associação dos Advogados de São Paulo. 

Ana Carolina Morando, OAB/SP 392824

anacarolinamorando@gmail.com

Referências: 

- Apelação TJ/SP n° 877543-0/8

- AASP: http://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=25857