Cobrança de IPTU e Condomínio Antes da Entrega das Chaves, pode?

Despesas como taxas condominiais e IPTU são exemplos típico de obrigação propter rem, ou seja, obrigações que seguem a coisa de forma que ao ser adquirido um bem imóvel, por exemplo, seria devido pelo titular que detém a posse mesmo sem a entrega das chaves, o pagamentos das referidas prestações.

"Noutros dizeres, a obrigação  propter rem é uma relação entre o atual proprietário e/ou possuidor do bem e o obrigação decorrente da existência da coisa. Destaque-se que a obrigação é imposta ao titular  adquirente da coisa, que se obriga a adimplir com as despesas desta"¹

Entretanto, em que pese do ponto de vista estritamente legal seja essa a primeira análise, há sempre que se analisar o contato firmado entre as partes, no caso exemplificado entre construtura e consumidor.

Caso o contrato nada diga a esse respeito, a cobrança poderá ser considerada como indevida por falta de previsão expressa, baseando-se no Art. 54, §4ª do Código de Defesa ao Consumidor, o qual prevê que as cláusulas contratuais que implicarem limitação ao direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

Caso o contrato preveja tais obrigações, mesmo antes da entrega das chaves, há entendimentos jurisprudenciais, especificamente do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de considerar tais cláusulas como abusivas, ou seja, que ferem direitos básicos do consumidor, motivo pelo qual cabe a restituição dos valores pagos cobrados pela construtora, com juros e correção monetária. 

No mesmo sentido de determinados entendimentos do STJ, como mencionado, em decisão recente (28/05/2018), o juízo de 1ª instância, da 5ª Vara Cível de Santos, concedeu a antecipação dos efeitos da tutela aos autores, compradores de um imóvel, que vinham recebendo cobranças por essas taxas e impostos sem que houvessem recebido as chaves do imóvel.

A concessão da liminar foi no sentido de determinar que a construtora efetue o pagamento do que vem cobrando dos compradores, impedindo que eles corram o risco de serem cobrados por esses débitos, sob pena de multa em caso de descumprimento.

Segue trecho da sentença:

"No que atina a contribuições condominiais e imposto predial e territorial urbano,são devidos, em face do consumidor, tão somente depois do recebimento das chaves por ele, razão por que não se cogita de exigibilidade em face dos autores, com relação a essas obrigações, pois eles ainda não receberam as chaves do imóvel.

[...]

concedo parcialmente a tutela antecipada, apenas para sustar a exigibilidade das despesas condominiais e do imposto predial e territorial urbano, devendo as rés efetuar a quitação pontual desses encargos, não permitindo que os autores sejam cobrados ou acionados judicialmente a tal respeito pelos respectivos credores, sob pena de multa pelo dobro de cada valor tomado em conta no ato pelo respectivo credor, sem prejuízo de condenação por dolo processual e verificação criminal por desobediência (deixa-se expresso, para que não haja a menor dúvida, que, claro, esta decisão não vincula o Município nem o Condomínio, mas tão somente as rés, justamente porque o Município e o Condomínio não integram a relação processual nem a relação contratual entre autores e rés)".

Dessa forma, mesmo não havendo expressa previsão legal com relação a situação específica, é possível discutir judicialmente a situação fundamentando no exposto acima. 

Interessante observar e acompanhar o desfecho do processo da citada decisão recentemente publicada. 

Para conferir na íntegra a decisão basta clicas no link nas "Fontes" abaixo.

        

Ana Carolina Morando, OAB/SP 392824

anacarolinamorando@gmail.com

Fontes:

¹https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/7706/Sobre-a-obrigacao-propter-rem

http://www.tjsp.jus.br/Noticias/Noticia?codigoNoticia=51300

https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.foro=562&processo.codigo=FM0008RIJ0000